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核心提示: 三四线城市楼市再迎变数 对于今年房地产市场走势的分析已经很多了,目前来看,无论也是业内机构还是专家,普遍认为认为今年楼市下行压力,房价有回落的空间。 通过对过去几

 三四线城市楼市再迎变数

 

对于今年房地产市场走势的分析已经很多了,目前来看,无论也是业内机构还是专家,普遍认为认为今年楼市下行压力,房价有回落的空间。

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通过对过去几个月国家统计局发布的70个大中城市房价数据不难看出,热点城市房价有了明显回落的迹象。但是三四线城市的房价依然处于涨势。一方面,是三四线房价还在上涨,另一方面则是部分三四线城市开始放松楼市调控,大有“救市”的迹象。未来,三四线城市的到底会不会迎来大规模的楼市调控松绑呢?

 

 

 

在讨论这个问题之前,我们先来看看之前三四线城市房价上涨的动力所在。要想房价上涨,一是需要有足够多的人买房子,二是需要有足够多的购房资金。2016年大发棋牌捕鱼开始,全国范围的房价上涨从一二线城市逐渐扩展到三四线城市,并且愈演愈烈。

 

首先,因为一二线城市房价上涨的幅度较大,将部分购房需求挤压到三四线城市,客观上造成了购房需求的增加。而这些购房需求的购房资金相对充裕。

 

 

 

其次,棚改货币安置比例过高,是三四线城市房价上涨的另外一个重要原因。之前笔者就给大家分析过棚改货币化安置对于房价的影响。据统计,2015年至2017年,全国共完成棚改1816万套,其中2018年棚改货币化安置的比例高达55%,而且主要集中于三四线城市。刚才说的棚改货币化安置的比例,我们再来看看棚改的资金情况。2015-2017三年间,全国棚改的资金投入为5.5万亿,其中有超过4万亿投放于三四线城市。这4万亿棚改资金的投入,大大促进了三四线城市的基建,改善了居民的居住环境,同时有效的刺激了消费。可以说,三四线城市的棚改,在去库存的同时,也成为房价上涨的重要推手。

 

 

 

三四线城市房价上涨的同时,土地市场也变动火热,地价也是节节攀升。大家都知道,卖地收入一直都是地方财政重要的收入来源。据统计,2018年全国土地收入创新高,达到了6.51万亿。具体来看,一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公大发棋牌捕鱼共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。通过这一数值来看,不难发现,三四线城市对土地财政的依赖度最高。

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从2018年下半年开始,土地市场开始降温,土地流拍数量逐渐增多。而流拍的土地,很多都是位于三四线城市。土地市场趋冷,意味着三四线城市土地出让金收入的大幅减少。

 

另外,去年国务院常务会议以及明确指出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。2018-2020年,全国要完成1500万套的棚改任务,预计这三年的棚改货币化安置的比例为45%、35%、30%,将呈现逐渐降低之势。棚改货币化安置比例的降低,将对三四线城市的楼市产生更大的冲击。

 

 

 

土地收入减少,棚改货币化安置比例降低,三四线城市的房地产市场将接受巨大考验。因此,已经有三四线城市通过放松楼市调控,刺激楼市。山东菏泽取消限售,可谓是打响了三四线城市“救市”的第一枪,而就在最近,菏泽成武县又出台了房地产新政,规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平方米优惠,首付不超过30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

 

未来,相信还会有更多的城市和地区加入到“救市”的行列中。但是,购房者也不要担心,就此以为三四线城市的房价会迎来大涨。在房地产市场进入下行期的情形下,即使放松楼市调控,或者采取“救市”行为,也只不过是维持房价不出现大跌罢了。

东方今报新媒体中心
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